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房地产土地周报:供应下降成交上升,土地市场回暖

2019-01-02 来源:
 
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土地供应(2018.12.17-2018.12.23):百城土地供应建筑面积同比下降11.09%


本周 100 城土地供应建筑面积合计 2235.68 万平方米,环比下降 12.39%,同比下降 11.09%,累计上升 13.1%,较上周下降 0.4 个百分点。 其中一线、二线、三线城市供应面积分别为 345.75、 598.55、 1291.37 万平方米,环比增速分别为 153.98%、 -51.25%、 8.69%;同比增速分别为 62.84%、-44.23%、 5.07%;累计同比增速为-9.5%、 10.06%、 20.03%,较上周分别增加 1.92、 -1.88、 2.21 个百分点.


本周 100 城土地挂牌均价 1609 元/平方米,环比下降 6.62%,同比下降29.43%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为 4463、 2314、 1049元/平方米,环比增速分别为-20.69%、 12.06%、 25.48%;同比增速分别为-58.55%、 -13.4%、 23.85%。


土地成交(2018.12.17-2018.12.23):百城土地成交建筑面积同比上升3.8%


本周 100 城土地成交规划建筑面积 3731.53 万平方米,环比上升 8.95%,同比上升 3.8%,累计同比上升 3.0%、较上周下降 0.6 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为 322.94、 1464.84、 1943.75万平方米,环比增速分别为 45.9%、 25.75%、 -4.66%;同比增速分别为39.15%、 17.12%、 -7.97%;累计同比增速为-9.54%、 1.36%、 11.73%,较上周分别增加 1.41、 -0.11、 -0.69 个百分点。


本周 100 城土地成交均价 2222 元/平方米,环比下降 14.37%,同比下降26.57%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为 1737、 3712、1180 元/平方米,环比增速分别为-86.4%、 50.04%、 -24.36%;同比增速分别为-79.14%、 -16.13%、 -26.93%。


本周 100城土地成交总价 829.13亿元,环比下降 6.72%,同比下降 23.78%。累计下降 3.25%,较上周上升 0.25 个百分点。 其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为 56.08、 543.7、 229.35 亿元,环比增速分别为-80.16%、 88.69%、 -27.87%;同比增速分别为-70.98%、 -1.77%、-32.75%。 累计同比增速分别为-16.84%、 -9.04%、 13.76%,较上周分别上升-1.06、 1.82、 -1.72 个百分点。


投资建议: 经过两年调控,房地产即将进入短周期的衰退期,新房销售持续低迷,库存连涨 11 周后才有所回落。我们认为各地方政府或将基于当地市场情况调整房地产政策,如珠海、菏泽等城市开始放松调控政策,而长沙、汕头等城市则收紧了公积金政策。中央层级的刺激政策可能性不大,基于投资矩阵,明年一季度地产股将进入相对收益为正区间,越衰退地产正收益概率越大,基于政策博弈和基本面短期看好住宅地产(万科、保利)、基于持续利率下行关注商业地产及管理(光大嘉宝、中国国贸、陆家嘴)、基于交房和竣工大幅提升关注物业行业及公司(南都物业)。


风险提示: 市场对政策调控反应过度;新房销售不及预期,加息。


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